Od zadaných údajů k cenovému rozpětí
Model oceňuje byty, domy a stavební pozemky. Vedle polohy a výměry pracuje například se stavem, rekonstrukcí, konstrukcí a energetikou. U bytu se uplatní i vlastnictví, patro a výtah, balkon či parkování; u domu také typ zástavby a pozemek.
- Najde podobné nabídky. Postupně hledá v okruzích 1, 3, 7 a 15 km. Omezí duplicity, cenové odlehlosti a pravděpodobně vlastní inzerát. Méně podobná nabídka má jinou váhu.
- Srovná parametry. Ceny upraví na plochu a vlastnosti oceňované nemovitosti. Hlídá, aby stejnou vlastnost v jedné cenové komponentě nezapočítal dvakrát.
- Propojí podklady. Místní nabídky spojí s použitelnými základními metodami. Jejich vliv závisí na počtu srovnání, podobnosti, vzdálenosti a shodě dat.
- Ukáže hodnotu a nejistotu. Výstupem je dolní, střední a horní cena, cena za m² a slovní vysvětlení spolehlivosti.
Výchozí převod normalizovaného nabídkového základu je násobení 0,97 a odečtení 500 000 Kč. Je to nastavený předpoklad modelu, nikoli celý výpočet nebo univerzální pravidlo vyjednávání. Následují příslušné korekce a spojení metod.
Z čeho odhad vychází
Místní nabídky
Podobné nemovitosti podle místa, plochy a dostupných vlastností. Nabídkové ceny ukazují očekávání prodávajících; nejsou potvrzením skutečně uzavřeného obchodu.
Kupní ceny ČSÚ
Okresní agregované ceny prodaných bytů a domů jako širší cenový základ. Nejde o výpis konkrétních prodejů v sousedství.
Nájemné a podklady MF
U bytů doplňuje ocenění výnosový odhad z nájemného. Úřední oceňovací podklad zpravidla kontroluje shodu, při nedostatku dat může být nouzovým základem.
Cenové mapy pozemků
Administrativní ceny stavebních pozemků v Praze, Ostravě, Mostě, Olomouci a Zlíně. U domu pomáhají oddělit hodnotu pozemku a stavby.
Ve výpočtu může být až 12 nabídek, pro místní střed až osm a v klientském srovnání nejvýše pět. Počet zdrojů a srovnání se liší podle adresy a dostupnosti dat.
RÚIAN, záplavové a hlukové mapy a dostupné územní plány doplňují místní kontext. Cenové mapy pozemků a územní plány jsou různé podklady. Všechny mapové informace nepůsobí jako přímá cenová sleva nebo přirážka.
Nabídky se načítají při výpočtu. Při výpadku může odhad použít vhodná pozorování z vlastní historie nejvýše sedm dní stará, s výslovným označením a omezenou spolehlivostí. Import cen a trendů ČSÚ má měsíční rozvrh; ostatní podklady mají vlastní období platnosti.
Co dostanete na webu a v PDF
Před kontaktem uvidíte přibližnou hodnotu, cenové pásmo, cenu za m² a vysvětlení spolehlivosti. Po vyplnění jména a e-mailu a potvrzení vlastnictví nebo souhlasu vlastníka dostanete podrobný výsledek a sedmistránkovou analýzu. Telefon je nepovinný.
Po kontaktu se ukládá stejný ověřený náhled, ze kterého vzniká PDF. Druhý cenový výpočet se nespouští. Platnost náhledu je 24 hodin, potom jej průvodce vyžádá obnovit.
Analýza rozlišuje dosažitelnou hodnotu a doporučenou inzertní cenu. Nabízí rychlejší, standardní a ambiciózní cenovou strategii. Strategie nejsou zárukou doby prodeje. Regionální graf ČSÚ popisuje vývoj v kraji, nikoli historii konkrétního bytu.
Makléř může podklady projít, upravit doporučení a poslat nový report. Interní poznámky týmu se do klientského PDF netisknou.
Prohlédnout ukázkovou cenovou analýzu (PDF). Ukázka obsahuje ilustrační data.
Cenu lze sledovat i po prvním odhadu
Pokud si v kontaktním formuláři zapnete hlídání ceny, první aktualizace je naplánovaná za tři kalendářní měsíce a další čtvrtletně. Hlídač přepočítá původní zadání podle aktuálních podkladů. E-mail porovná nové a předchozí rozpětí a uvede data obou výpočtů.
Při nedostatku čerstvých srovnání se aktualizace odloží. Původní PDF se nemění a aktualizační e-mail neobsahuje nový sedmistránkový report. Službu můžete odhlásit odkazem v e-mailu bez zakládání účtu.
Co je potřeba ověřit osobně
Výsledek je orientační cenová analýza. Nenahrazuje prohlídku, kontrolu právních poměrů, znalecký posudek ani ocenění přijaté bankou. Přesnost na souboru skutečně uzavřených obchodů zatím není změřená; ukazatel spolehlivosti vyjadřuje kvalitu podkladů, nikoli procento správných odhadů.
Model nemá samostatnou větev pro pole, les, komerční areál nebo celý činžovní dům. U pozemku je nutné ověřit využití podle územního plánu: zjištěná nezastavitelnost sama nepřepne výpočet ze stavebních parcel na jiný model.