Od zadaných údajů k cenovému rozpětí
Model oceňuje byty, domy a stavební pozemky. Vedle polohy a výměry pracuje například se stavem, rekonstrukcí, konstrukcí a energetikou. U bytu se uplatní i vlastnictví, patro a výtah, balkon či parkování; u domu také typ zástavby a pozemek.
- Najde podobné nabídky. Postupně hledá v okruzích 1, 3, 7 a 15 km. Omezí duplicity, cenové odlehlosti a pravděpodobně vlastní inzerát. Méně podobná nabídka má jinou váhu.
- Srovná parametry. Ceny upraví na plochu a vlastnosti oceňované nemovitosti. Hlídá, aby stejnou vlastnost v jedné cenové komponentě nezapočítal dvakrát.
- Propojí podklady. Místní nabídky spojí s použitelnými základními metodami. Jejich vliv závisí na počtu srovnání, podobnosti, vzdálenosti a shodě dat.
- Ukáže hodnotu a nejistotu. Výstupem je dolní, střední a horní cena, cena za m² a slovní vysvětlení spolehlivosti.
Nabídková cena vyjadřuje očekávání prodávajícího. Model s rozdílem mezi nabídkovou cenou a cenou uzavřeného obchodu pracuje při odvození orientační dosažitelné hodnoty. Doporučení pro vstup do inzerce ukazuje samostatně.
Z čeho odhad vychází
Datové zázemí tvoří 16 externích podkladů a služeb. Pro konkrétní nemovitost se využije dostupná část podle jejího typu a polohy. Zahrnuje cenové podklady, statistiky i mapové informace.
Úplný seznam 16 datových podkladů
- Místní nabídky nemovitostí
- ČSÚ: kupní ceny CEN0402
- ČSÚ: indexy cen CEN0401
- ČSÚ: obyvatelstvo OBY01PDOB
- MF: cenová mapa nájemného
- MF: oceňovací benchmark
- Cenová mapa pozemků: Praha
- Cenová mapa pozemků: Ostrava
- Cenová mapa pozemků: Most
- Cenová mapa pozemků: Olomouc
- Cenová mapa pozemků: Zlín
- ČÚZK/RÚIAN
- Územní plán Prahy, IPR
- Národní geoportál územního plánování
- Povodňové mapy VÚV
- Hlukové mapování SHM 2022
Každou městskou cenovou mapu počítáme samostatně. Jednotlivé vrstvy RÚIAN, záplav a hluku počet dále nezvyšují. Vlastní historie uchovává dříve načtené nabídky a není dalším nezávislým externím podkladem.
Místní nabídky
Podobné nemovitosti podle místa, plochy a dostupných vlastností. Nabídkové ceny ukazují očekávání prodávajících; nejsou potvrzením skutečně uzavřeného obchodu.
Kupní ceny ČSÚ
Okresní agregované ceny prodaných bytů a domů jako širší cenový základ. Nejde o výpis konkrétních prodejů v sousedství.
Nájemné a podklady MF
U bytů doplňuje ocenění výnosový odhad z nájemného. Úřední oceňovací podklad poskytuje další cenové srovnání a pomáhá posoudit shodu výsledků.
Cenové mapy pozemků
Administrativní ceny stavebních pozemků v Praze, Ostravě, Mostě, Olomouci a Zlíně. U domu pomáhají oddělit hodnotu pozemku a stavby.
Ve výpočtu může být až 12 nabídek a v klientském srovnání nejvýše pět. Počet zdrojů a srovnání se liší podle adresy a dostupnosti dat.
RÚIAN, záplavové a hlukové mapy a dostupné územní plány doplňují místní kontext. Cenové mapy pozemků a územní plány jsou různé podklady. Všechny mapové informace nepůsobí jako přímá cenová sleva nebo přirážka.
Nabídky se načítají při výpočtu. Při výpadku může odhad použít vhodná pozorování z vlastní historie nejvýše sedm dní stará, s výslovným označením a omezenou spolehlivostí. Ostatní podklady mají vlastní období platnosti.
Co dostanete na webu a v PDF
Před kontaktem uvidíte přibližnou hodnotu, cenové pásmo, cenu za m² a vysvětlení spolehlivosti. Po vyplnění jména a e-mailu a potvrzení vlastnictví nebo souhlasu vlastníka dostanete podrobný výsledek a sedmistránkovou analýzu. Telefon je nepovinný.
Podrobný výsledek a PDF vycházejí ze stejného uloženého odhadu, takže navazují na cenové rozpětí zobrazené před zadáním kontaktu.
Analýza rozlišuje dosažitelnou hodnotu a doporučenou inzertní cenu. Nabízí rychlejší, standardní a ambiciózní cenovou strategii. Strategie nejsou zárukou doby prodeje. Regionální graf ČSÚ popisuje vývoj v kraji, nikoli historii konkrétního bytu.
Makléř může podklady projít, upravit doporučení podle dalších zjištění a poslat novou analýzu.
Prohlédnout ukázkovou cenovou analýzu (PDF). Ukázka obsahuje ilustrační data.
Cenu lze sledovat i po prvním odhadu
Pokud si v kontaktním formuláři zapnete hlídání ceny, první aktualizace je naplánovaná za tři kalendářní měsíce a další čtvrtletně. Hlídač přepočítá původní zadání podle aktuálních podkladů. E-mail porovná nové a předchozí rozpětí a uvede data obou výpočtů.
Při nedostatku čerstvých srovnání se aktualizace odloží. Původní PDF se nemění a aktualizační e-mail neobsahuje nový sedmistránkový report. Službu můžete odhlásit odkazem v e-mailu bez zakládání účtu.
Co je potřeba ověřit osobně
Výsledek je orientační cenová analýza. Nenahrazuje prohlídku, kontrolu právních poměrů, znalecký posudek ani ocenění přijaté bankou. Výsledek závisí na správnosti zadání a dostupnosti vhodných srovnání. Ukazatel spolehlivosti popisuje kvalitu podkladů; není garancí budoucí prodejní ceny.
Služba neposkytuje samostatné ocenění celého činžovního domu, developerského projektu, komerčního areálu, pole ani lesa. Tyto případy potřebují individuální posouzení. U stavebního pozemku je nutné ověřit skutečnou možnost využití podle územního plánu a dalších podkladů.