Každý odhad odpovídá na jinou otázku
Slovo „odhad“ pokrývá několik různých věcí. Makléř při prohlídce odhaduje, za kolik se byt podle jeho zkušenosti prodá. Online nástroje se liší v tom, kolik údajů o nemovitosti a jaká data použijí. Znalec zpracovává posudek pro banku, soud nebo úřad podle jejich požadavků. Každý z těchto výstupů má jiný účel, a proto může vyjít jinak, i když jde o tentýž byt.
Náš online odhad je orientační cenová analýza pro rozhodování o prodeji. Ukazuje dolní, střední a horní cenu, cenu za metr čtvereční a slovní vysvětlení, jak spolehlivé podklady k vaší adrese máme. Nenahrazuje znalecký posudek ani ocenění, které přijímá banka.
Nabídková cena není prodejní cena
Nejčastější zdroj rozdílu je typ ceny. Inzeráty ukazují ceny, které si prodávající přejí. Statistiky Českého statistického úřadu pracují s cenami, za které se byty a domy skutečně prodaly, ale jako souhrn za celý okres, ne za váš dům. Odhad postavený jen na inzerátech proto bývá výš než odhad postavený na uzavřených obchodech.
Náš výpočet pracuje s oběma pohledy. Místní nabídky srovnává s okresními kupními cenami ČSÚ, u bytů doplňuje výnosový pohled z nájemného a u domů a stavebních pozemků podle lokality městské cenové mapy. S rozdílem mezi nabídkovou a dosaženou cenou počítá při odvození orientační dosažitelné hodnoty. Doporučenou cenu pro inzerci ukazuje zvlášť.
Záleží na tom, s čím se váš byt srovnává
Dva odhady se liší také podle toho, jaké srovnání si vyberou. Jeden vezme tři byty z celého města, druhý dvanáct z okolí. Náš odhad hledá podobné nabídky nejprve do 1 km od adresy a teprve při nedostatku rozšiřuje okruh na 3, 7 a 15 km. Ve výpočtu může být až 12 nabídek, v klientském srovnání se zobrazí nejvýše pět. Vyřazuje duplicity, výrazně odlehlé ceny a pravděpodobně i váš vlastní inzerát, pokud už byt inzerujete.
Bližší a podobnější nabídky mají při výpočtu větší vliv. Výsledek pro byt v centru okresního města se proto opírá o jiné podklady než výsledek pro chalupu, kde je podobných nabídek málo. V druhém případě je rozpětí širší a vysvětlení spolehlivosti to řekne.
Co všechno se do ceny promítá
Dva byty se stejnou plochou ve stejné ulici mohou mít jinou hodnotu kvůli stavu, rekonstrukci, patru, výtahu, balkonu, parkování nebo vlastnictví. Pokud jeden odhad tyto údaje nezná a druhý ano, vyjdou jinak. Náš formulář se ptá na to, co v datech skutečně umíme zohlednit; u doplňkových polí můžete zvolit „Nevím“.
Odhad hlídá, aby stejnou vlastnost nezapočítal dvakrát. Rekonstrukce se například nemá projevit jednou jako lepší stav a podruhé jako samostatná přirážka.
Datum výpočtu
Ceny se mění a nabídky v okolí přibývají a mizí. Odhad z jara a odhad z podzimu se mohou lišit, i když jste na nemovitosti nic nezměnili. Nabídky načítáme při každém výpočtu; pokud živé načtení selže, může výpočet použít vlastní historii nabídek nejvýše sedm dní starou a výsledek to výslovně označí.
Kdo chce vývoj sledovat, může si v kontaktním formuláři zapnout hlídání ceny. První přepočet je naplánovaný za tři měsíce a další čtvrtletně; když chybí dostatek čerstvých srovnání, aktualizace se odloží. Každý e-mail obsahuje odkaz pro odhlášení.
Jak s rozdílem naložit
- Podívejte se, s jakou cenou každý odhad pracuje: nabídkovou, nebo prodejní.
- Porovnejte, kolik srovnání a z jaké vzdálenosti použil. Tři byty z celého kraje vypovídají méně než deset z okolí.
- Zkontrolujte zadání. Chybějící rekonstrukce nebo špatně uvedená plocha posune výsledek víc než volba metody.
- Berte rozpětí vážněji než jedno číslo. Skutečná prodejní cena vzejde z jednání s kupujícím.
Dva odlišné odhady vám tedy spíš říkají, jaké otázky si položit, než který z nich je „správný“. Odpovědi na ně najdete v podkladech, ze kterých každý odhad vznikl. Naše analýza vypisuje použité metody, datové podklady a srovnatelné nabídky, takže se dá s jiným odhadem porovnat bod po bodu.